อสังหาฯแรงได้อีก

อสังหาฯแรงได้อีก

ก๊วนอสังหาฯร้อนไม่หยุดฉุดไม่อยู่ รับอาสิงสงส์แบงก์หั่นดอกเบี้ยกู้-ยอดพรีเซลล์เดือนพ.ค.กระฉูด แถม พ.ร.ฎ.ลดภาษีธุรกิจเฉพาะคลอดเป็นทางการแล้ว ดันกำลังซื้อพุ่ง โบรกฯเชื่อหนุนเก็งกำไรช่วงสั้น SC-PF ยังมีอัพไซด์ ส่วน SPALI ยกให้เป็นดาวเด่นผลงานปีนี้ยอดเยี่ยม

ร้อนแรงต่อเนื่องสำหรับหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์วานนี้(25 พ.ค.) บมจ.ศุภาลัย(SPALI) นำทีมหุ้นอสังหาฯ บมจ.แสนสิริ(SIRI), บมจ. แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์(GOLD) ที่ส่วนใหญ่ต่างปรับตัวเพิ่มขึ้น

วานนี้ ราคาหุ้น MJD ปิดที่ 2.26 บาท เพิ่มขึ้น 0.26 บาท หรือ 13.00% มูลค่าการซื้อขาย 93.39 ล้านบาท METRO ปิดที่ 1.28 บาท เพิ่มขึ้น 0.06 บาท หรือ 4.92% มูลค่าการซื้อขาย 6.35 ล้านบาท PRIN ปิดที่ 1.37 บาท เพิ่มขึ้น 0.30 บาท หรือ 28.04% มูลค่าการซื้อขาย 23.32 ล้านบาท SPALI ปิดที่ 3.32 บาท เพิ่มขึ้น 0.04 บาท หรือ 1.22% มูลค่าการซื้อขาย 230.86 ล้านบาท SIRI ปิดที่ 2.78 บาท เพิ่มขึ้น 0.22 บาท หรือ 8.59% มูลค่าการซื้อขาย 117.84 ล้านบาท

ปัจจัยหนึ่งที่หนุนให้กลุ่มอสังหาฯ แรงข้ามสัปดาห์น่าจะเป็นเทรนด์ดอกเบี้ยเงินกู้ขาลงที่ตั้งสัปดาห์ก่อนแบงก์พาณิชย์ทยอยปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กันยกใหญ่ จึงเป็นปัจจัยหนึ่งที่น่าจะช่วยผลักดันแรงซื้อบ้าน นอกจากนี้ พระราชกฤษฎีกาการลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับภาคอสังหาฯ ได้รับการอนุมัติให้ขยายอย่างเป็นทางการเมื่อวันจันทร์ที่ 18 พ.ค.09 และให้มีผลย้อนหลังถึง 29 มี.ค.09 ต่อเนื่องไปถึงวันที่ 28 มี.ค.10

ทั้งนี้ รัฐบาลได้มีมติอนุมัติให้ขยายมาตรการกระต้นภาษีภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสิ้นสุดไปเมื่อวันที่ 29 มี.ค.09 ออกไปอีก 1 ปี แต่อย่างไรก็ตามการขยายระยะเวลาการลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะจะออกพระราชกฤษฎีกา ซึ่งการข่าวดังกล่าวเป็นบวกต่อกลุ่มอสังหาฯ และจะทำให้ปัจจัยกดดันจากความกังวลว่าผู้พัฒนาอสังหาฯ จะรับภาษีคืนจากกรมสรรพากรหรือไม่ จางหายไป ซึ่งมาตรการดังกล่าวทำให้มีกาประหยัดภาษี 3.2% ของยอดขาย และผู้พัฒนาอสังหาส่วนใหญ่ตัดสินใจที่จะนำประโยชน์ที่ได้รับนี้มาใช้ในการบริหารจัดการพอร์ตอสังหาฯ ของตน ในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวลง ซึ่งช่วยให้กำไรของบริษัทเพิ่มขึ้นในปีนี้ได้

ด้านบทวิเคราะห์ บล.ยูไนเต็ด ระบุว่า ที่อยู่อาศัย (residential property): ความวุ่นวายทางการเมืองส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่น อีกครั้งเดือน เม.ย. แต่ล่าสุด ต้นเดือน พ.ค. ทั้งยอดขาย/ยอดจอง (sales/presales) ได้กลับมาปรับสูงขึ้นอีกครั้ง ทำให้แนวโน้มรายได้ในไตรมาส 2 เริ่มกลับมาดี โดยเรายังชอบ AP (เป้าหมาย 4.50 บาท), LPN (เป้าหมาย 4.50 บาท), PS (เป้าหมาย 7.80 บาท) เนื่องจากมี backlog รอรับรู้รายได้มากกว่าบริษัทอื่นๆ


****อสังหาฯ คึกคักรับแบงก์แห่ลดดอกกู้-รัฐต่ออายุภาษีธุกิจเฉพาะ แนะเก็งกำไรรายตัว SC-PF ยังมีอัพไซด์

นายรณกฤต สารินวงศ์ ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.คันทรี่ กรุ๊ป กล่าวว่า สาเหตุที่ราคาหุ้นราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในหลายบริษัทที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในวันนี้ อาทิ PF, SC, PS และ SPALI เนื่องจากตอบรับรับปัจจัยบวกจากกรณีที่ธนาคารพาณิชย์ที่เริ่มทยอยประกาศปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ อีกทั้งยังสะท้อนปัจจัยบวกก่อนหน้านี้ที่ผลประกอบการไตรมาส 1/52 ที่ประกาศผลการดำเนินงานออกมาดี

นอกจากยังปัจจัยบวกเสริมรัฐบาลประกาศต่อายุมาตรการภาษีธุรกิจเฉพาะค่าธรรมเนียมการโอนที่ลดให้กับผู้ประกอบการ โดยขยายระยะเวลาการใช้มาตรการดังกล่าวไปอีก 1 ปี จนถึงวัน 28 มี.ค.53

อย่างไรก็ดี เนื่องจากราคาหุ้นในขณะนี้ได้สะท้อนรับปัจจัยบวกข้างต้นไปเกือบหมดแล้ว จึงมองว่าไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมจะเข้าซื้อเก็งกำไรทั้งกลุ่ม อีกทั้งประเมินว่าภาพรวมผลประกอบการของทั้งกลุ่มในไตรมาส 2/52 จะออกมาไม่ดีนัก ดังนั้นจึงควรเลือกซื้อเก็งกำไรในหุ้นที่ยังแนวโน้มผลประกอบการดี และราคาหุ้นยังมีโอกาสปรับตัวเพิ่มขึ้น

สำหรับกลยุทธ์การลงทุนแนะนำเก็งกำไได้แก่ PF ให้ราคาเป้าหมาอยู่ที่ 3.5 บาท ประเมินแนวรับอยู่ที่ 2.86 บาท แนวต้านอยู่ที่ 3.20 บาท และ SC ให้ราคาเหมาะสมที่ 12 บาท ประเมินแนวรับอยู่ที่ 8 บาท แนวต้านอยู่ที่ 9 บาทเนื่องจาการาคาหุ้นในขณะนี้ยังปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่มากและมีโอกาสปรับตัวเพิ่มขึ้น ส่วนตัวอื่นๆแนะนำขายทำกำไร


****แม้ผลงานไตรมาส 2/52 กลุ่มอสังหาฯยังแจ่ม แต่กูรูให้น้ำหนักการลงทุน Bearish

สถาบันวิจัยนครหลวงไทย ระบุว่า ภาพรวมของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ในเดือน เม.ย. 2552 ผู้ประกอบการที่เน้นการรุกตลาดในกลุ่มที่มีฐานลูกค้าอยู่เดิมและมีความมั่นใจในการตอบรับของผู้บริโภค เช่น PS เปิดขายทาวน์เฮาส์ใหม่ 3 โครงการ ขณะที่ QH เปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ 2 โครงการ ซึ่งส่วนใหญ่ได้รับการตอบรับดีมากโดยเฉพาะโครงการ Q-House สาทร ที่มียอดจองแล้วกว่า 70%

ถึงแม้ว่าในช่วงครึ่งหลังของเดือน เม.ย. กิจกรรมการตลาดของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะอ่อนตัวลงบ้างผลจากความวุ่นวายภายในประเทศ แต่ด้วยการเข้าถึงฐานลูกค้าส่งผลให้จำนวนหน่วยที่ขายได้สูงถึง 2,225 หน่วย ซึ่งสูงที่สุดในรอบ 2 ปี โดยสินค้าประเภททาวน์เฮาส์ขายได้มากถึง 45% ของหน่วยทั้งหมดที่ขายได้ ขณะที่คอนโดมิเนียมขายได้เพียง 12% ต่ำที่สุดในรอบ 12 เดือน

ฝ่ายวิจัยยังคงให้น้ำหนักของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ Bearish และประเมินว่าใน Q2/52 ถึงแม้ว่ายอดขายของบางโครงการจะได้รับการตอบรับดี แต่โดยภาพรวมของกลุ่มอุปสงค์จะยังคงอ่อนตัว ซึ่ง SCRI คาดจะกลับมาเริ่มฟื้นตัวในช่วงปลาย Q3/52 จากการกระตุ้นของหลายปัจจัย เช่น การเริ่มเร่งปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน และการใช้ประโยชน์ลดหย่อนของผู้บริโภค โดย SCRI คงประมาณการที่คาดว่าปี 2552 ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะมีจำนวนลด 12.5% และมูลค่าลดลง 10% จากผลกระทบของเศรษฐกิจโดยรวมที่หดตัวและความเชื่อมั่นที่ลดลง โดย SCRI แนะนำ ซื้อ ลงทุนระยะยาวสำหรับ SPALI ขณะที่ QH / PS แนะนำเก็งกำไร

จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เดือน เม.ย. ลดลง 27% mom และ 48% yoy ข้อมูลจาก Agency for Real Estate Affair (AREA) เดือน เม.ย. 2552 พบว่าจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่มีจำนวนเพียง 12 โครงการลดลง 8 โครงการจากเดือนก่อน และมีจำนวนเท่ากับ 2,924 หน่วยลดลง 27% mom และ 48% yoy โดยในเดือนนี้พบว่าสินค้าประเภททาวน์เฮาส์มีสัดส่วนมากที่สุดเป็นประวัติการณ์ถึง 42% หรือเท่ากับ 1,223 หน่วย ขณะที่คอนโดมิเนียมมีจำนวนเพียง 710 หน่วยเป็นสัดส่วน 24% ต่ำที่สุดในรอบ 7 เดือน และส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ใน 4M/52 มีจำนวนเท่ากับ 14,134 หน่วยลดลง 49% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวของปีก่อน

มูลค่าตลาดลดลง 40% mom และ 38% yoy โดยมีมูลค่าคอนโดมิเนียมสูงถึง 50% : ในเดือน เม.ย. 2552 มูลค่าของที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ทั้งหมดเท่ากับ 8,960 ล้านบาทลดลง 40.3% mom และ 38% yoy โดยมีมูลค่าของโครงการประเภทคอนโดมิเนียมมากที่สุดถึง 4,500 ล้านบาทหรือคิดเป็นสัดส่วน 50% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียมที่ AREA รายงานมีการเปิดใหม่เพียง 2 โครงการโดยเป็นโครงการภายใต้ QH ทั้งหมด คือ Q หลังสวน และ Q-House สาทร นอกจากนี้ทำให้มูลค่าของโครงการที่เปิดขายใหม่ใน 4M/52 เท่ากับ 48,663 ล้านบาทลดลง 35.4% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวของปีก่อน

เนื่องจากการเปิดโครงการคอนโดมิเนียม Q หลังสวน ซึ่งเป็นโครงการในระดับบน ส่งผลให้ระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเดือน เม.ย. ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 6.3 ล้านบาทต่อหน่วยเพิ่มขึ้นจากเดือนก่อนที่ 3.1 ล้านบาท สวนทางกับบ้านเดี่ยวที่ระดับราคาเฉลี่ยเท่ากับ 2.7 ล้านบาทต่อหน่วยลดลงจากเดือนก่อนที่ 7.9 ล้านบาทต่อหน่วย ดังนั้นราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยในเดือน เม.ย. จึงเท่ากับ 3.06 ล้านบาทลดลงจากเดือน มี.ค. ที่ 3.7 ล้านบาทต่อหน่วย

จากจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่เป็นประเภททาวน์เฮาส์กว่า 41% และด้วยระดับราคาขายที่ไม่สูงมากทำให้ยอดขายของสินค้าในตลาดระดับกลางและระดับล่างได้รับการตอบรับที่ดี โดยยอดขายของสินค้าที่ราคาขายเฉลี่ย 1 - 2 ล้านบาทมียอดขายถึง 53% และที่ระดับราคา 2 - 3 ล้านบาทมียอดขาย 27%

ยอดขายเฉลี่ยของสินค้าแนวราบปรับตัวดีขึ้นมาก โดเฉพาะบ้านแฝด(เพิ่มขึ้น 96%) บ้านเดี่ยว(เพิ่มขึ้น 90%) ทาวน์เฮาส์(เพิ่มขึ้น 74%) ขณะที่ยอดขายเฉลี่ยของโครงการประเภทคอนโดมิเนียมเป็นประเภทเดียวที่ปรับลดลงจาก 48% ในเดือนก่อนเป็น 38% ในเดือน เม.ย.อย่างไรก็ตามเมื่อนับยอดขายที่ขายได้ของทุกประเภทจะเท่ากับ 2,225 หน่วยซึ่งเป็นยอดที่สูงที่สุดในรอบ 2 ปี และเมื่อนำไปเฉลี่ยกับหน่วยที่เปิดใหม่ของเดือนนี้จึงได้ระดับยอดขายเฉลี่ยที่สูงถึง 76% สูงที่สุดในรอบหลายปีที่ SCRI เก็บข้อมูลมา

SCRI คาดปี 2552 ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ จะมีจำนวนลด 12.5% และมูลค่าลดลง 10% : SCRI คาดว่าด้วยอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยที่ยังคงอ่อนตัว ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบการจะมีความระมัดระวังในการเปิดขายและพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ประกอบกับ สถาบันการเงินที่มีความเข้มงวดในการปล่อยกู้ให้กับผู้ประกอบการเช่นกัน

ดังนั้น SCRI คาดว่าในปี 2552 ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะมีจำนวนเท่ากับประมาณ 59,000 หน่วยหรือลดลง 12.5% yoy ขณะที่นโยบายของรัฐเรื่องการเพิ่มเงินลดหย่อนภาษี 300,000 บาทจะทำให้ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะมีการปรับลดราคาขายน้อยลง ดังนั้น SCRI คาดมูลค่าของตลาดที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะลดลงเพียง 10% yoy เท่ากับประมาณ 166,000 ล้านบาท

คงน้ำหนักการลงทุนของกลุ่มที่ Bearish และแนะนำ SPALI เป็น ซื้อลงทุนระยะยาว ขณะที่ QH และ PS แนะนำ เก็งกำไร SCRI ประเมินว่าภาพรวมของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในเดือน เม.ย. จะไม่ใช่ภาพที่แท้จริงของส่วนที่เหลือของปี และยังคงให้น้ำหนักการลงทุนของกลุ่มที่อยู่อาศัยเป็น Bearish จากปัจจัยลบที่ยังคงกดดันการเติบโตของกลุ่ม SCRI แนะนำลงทุนในบริษัทที่มียอดรอรับรู้รายได้ (Backlog) ของปีนี้ในระดับสูง เช่น SPALI ขณะที่แนะนำ เก็งกำไร สำหรับ QH และ PS จากการคาดการณ์ผลประกอบการของ Q1/52 ที่คาดว่าจะไม่ได้รับผลกระทบทางลบด้านรายได้และจะได้ใช้ประโยชน์เต็มที่จากการลดหย่อนของภาษีธุรกิจเฉพาะ


****พบ SC เหลือ Upside สูงสุดในกลุ่มอสังหาฯ

จากการสำรวจข้อมูล Analysts Consensus ของหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์พบว่า หุ้นอสังหาฯที่เหลืออัพไซด์มากที่สุดคือ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น(SC) มีโบรกเกอร์ที่ทำบทวิเคราะห์ทั้งหมด 2 แห่งราคาเป้าหมายของปีนี้เฉลี่ย 10.51 บาท/หุ้น เปรียบเทียบกับราคาปิดวานนี้ที่ 8.20 บาท เหลือ Upside 21.98% รองลงมาได้แก่ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ (NOBLE) มีโบรกเกอร์ที่ทำบทวิเคราะห์ทั้งหมด 3 แห่งราคาเป้าหมายของปีนี้เฉลี่ย 2.98 บาท เปรียบเทียบกับราคาปิดวานนี้ที่ 2.74 บาท เหลือ Upside 8.05% และ บมจ.ศุภาลัย(SPALI) มีโบรกเกอร์ที่ทำบทวิเคราะห์ทั้งหมด 16 แห่งราคาเป้าหมายของปีนี้เฉลี่ย 3.61 บาท/หุ้น เปรียบเทียบกับราคาปิดวานนี้ที่ 3.32 บาท เหลือ Upside 8.03%

ตารางแสดง Upside ของราคาหุ้นกลุ่มอสังหาเมื่อเปรียบเทียบกับ Analysts Consensus

บริษัท บล.ที่ทำ Consensus ราคาปิด(25 พ.ค.) Consensusเฉลี่ย (บ.) Upsiade
AP 18 4.6 4.51 -2
LALIN 2 1.68 1.46 -15.07
LPN 16 4.5 4.3 -4.65
LH 16 4.96 4.21 -17.81
MJD 2 2.26 2.04 -10.78
MK 5 1.97 1.76 -11.93
NOBLE 3 2.74 2.98 8.05
PF 4 2.92 2.67 -9.36
PRIN 4 1.37 0.8 -71.25
PS 18 8.15 7 -16.43
QH 16 1.54 1.34 -14.93
SC 2 8.2 10.51 21.98
SIRI 5 2.78 2.52 -10.32
SPALI 16 3.32 3.61 8.03

ที่มา : eFinanceThai.com รวบรวม ข้อมูลจาก Settrade